Kupiti ili iznajmiti u Beču: Vodič za donošenje odluke, finansiranje i najnovije izmene u zakonu o zakupu - NESTOR

U našem prethodnom tekstu objasnili smo zašto se tržište nekretnina u Beču stabilizovalo nakon turbulentnih godina i zašto mnogi stručnjaci 2026. godinu posmatraju kao fazu normalizacije.

Danas se bavimo praktičnim pitanjem koje u našem svakodnevnom savetovanju najčešće čujemo: Kupiti ili iznajmiti?
I podjednako važno: Koje nove zakonske odredbe u oblasti zakupa, kao i finansijski i renovacioni okvir, treba da poznajete pre donošenja odluke?

Ako iz ovog članka ponesete samo jednu ključnu poruku, neka to bude sledeće: tržište više nije „one size fits all“. Dva stana u istoj gradskoj opštini mogu se u 2026. godini značajno razlikovati – u zavisnosti od mogućnosti finansiranja, energetske efikasnosti i pravnog okvira (npr. ugovor o zakupu, indeksacija zakupnine) koji se primenjuje na vašu situaciju.

Zašto je pitanje „Kupiti ili iznajmiti?“ upravo sada posebno relevantno

Trenutno se prepliću tri važna faktora:

Prvo: Finansiranje je ponovo predvidljivije nego tokom perioda najvećih kamatnih šokova. Indikator blizak centralnoj banci pokazivao je krajem 2025. godine vrednosti oko 3,4% za nove stambene kredite. To nije individualna bankarska ponuda, ali predstavlja realan orijentacioni okvir koji pokazuje da su kreditne odluke ponovo češće ostvarive.

Drugo: Cene nekretnina i inflacija ne kreću se paralelno. U Beču je indeks cena stambenih nekretnina u 2025. godini ponovo zabeležio nominalni rast u ukupnom segmentu, dok je prosečna godišnja inflacija bila viša. To objašnjava zašto kvalitetne nekretnine mogu ostati stabilne ili rasti u vrednosti, dok kod objekata sa potrebom za renoviranjem i dalje postoji prostor za pregovore.

Treće: Ponuda ostaje strukturno ograničena. Zvanični podaci o završetku gradnje pokazuju značajan pad broja novih stambenih jedinica širom Austrije. Istraživačke prognoze ukazuju da će i u Beču broj novih projekata ostati nizak. Ova strukturna oskudica dugoročno utiče na odluke o kupovini i iznajmljivanju.

Kupovina: tri provere koje su zaista ključne u 2026.

Kupovina nije samo pitanje cene – već pre svega pitanje procene rizika. Tri provere mogu pomoći da se izbegnu pogrešne odluke:

1. Provera finansiranja (realno, a ne optimistično)

Mnogi kupci se i dalje oslanjaju na ranija pravila kreditiranja. Važno je znati: obavezujuća regulativa KIM-V istekla je 30. juna 2025. godine. Istovremeno, nadzorna tela su jasno stavila do znanja da se i dalje očekuju odgovorni standardi kreditiranja – sada uz veću fleksibilnost kroz sistem preporuka.

U praksi to znači: banke i dalje detaljno proveravaju učešće sopstvenih sredstava, kreditnu sposobnost i rok otplate.

2. Energetska provera (stabilnost vrednosti i tekući troškovi)

Prilikom kupovine – kao i prilikom izdavanja – energetski sertifikat je zakonski obavezan. Relevantni pokazatelji moraju biti navedeni u oglasu i predati kupcu ili zakupcu.

Preporučljivo je da energetski sertifikat ne posmatrate samo kao formalnost, već kao strateški alat:
Kolika je potreba za toplotnom energijom? Koji su pokazatelji efikasnosti? I šta to znači za buduće troškove i dugoročnu vrednost nekretnine?

3. Provera renoviranja i subvencija (šta je realno finansirati?)

Aktuelnost informacija je u 2026. posebno važna. Savezni program subvencija za renoviranje („Sanierungsbonus“) zatvoren je za nove prijave od 2. februara 2026. godine. Prema zvaničnim informacijama, nove mere su uglavnom moguće samo u oblasti zamene sistema grejanja („zamena kotla“).

Ko planira termičku sanaciju, treba pažljivo proveriti koje su savezne i pokrajinske subvencije zaista još dostupne.

Istovremeno, u Beču i dalje postoje programi podrške za energetski efikasne renovacije – sa jasno definisanim pravilima i maksimalnim iznosima. Za vlasnike je često isplativije planirati renovaciju strateški (energetski standard, komfor, očuvanje vrednosti) nego sprovoditi isključivo kozmetičke radove.

Iznajmljivanje: šta se promenilo od početka godine – i zašto je to važno i za investitore

Zakupci se, razumljivo, fokusiraju na mesečnu zakupninu. U 2026. godini jednako je važno razumeti na koji način se zakupnina može indeksirati.

Od 1. januara 2026. primenjuju se nova pravila o indeksaciji zakupnine. Uveden je jedinstveni model obračuna, a povećanja na osnovu indeksnih klauzula dozvoljena su u principu samo jednom godišnje, na fiksni referentni datum. Pored toga, visina povećanja je zakonski ograničena. U strogo regulisanom segmentu važe posebno niske maksimalne vrednosti u narednim godinama. Ove izmene u velikoj meri utiču i na postojeće ugovore o zakupu.

Za zakupce to znači veću predvidljivost i manje neočekivanih povećanja.

Za stanodavce i investitore to znači regulisanije novčane tokove. Prilikom procene investicione nekretnine postaje još važnije utvrditi koji režim zakupnine važi i kolika je realno dozvoljena indeksacija.

Specifično za Beč: energetsko planiranje postaje strateško pitanje nekretnina

Beč ima cilj klimatske neutralnosti do 2040. godine. U definisanim zonama zaštite klime, energetski planovi propisuju korišćenje obnovljivih izvora toplote ili daljinskog grejanja kod novogradnje; fosilna goriva su zabranjena.

Za odluke o kupovini to znači: sistem grejanja, mogućnost priključenja i srednjoročno planiranje snabdevanja toplotom u određenom kvartu nisu samo tehnički detalji, već ključni faktori očuvanja vrednosti.

Programi prelaska i subvencije, poput premije za dekarbonizaciju, takođe su relevantni u praksi – naročito kod potpune zamene gasnog grejanja.

Zaključak: Najbolja odluka je ona koja odgovara vašem vremenskom horizontu

Kupovina može imati smisla ako su finansiranje, energetski kvalitet i stanje objekta usklađeni – i ako je vaš vremenski horizont realan.
Iznajmljivanje može biti bolji izbor ukoliko su fleksibilnost, predvidivi troškovi i vaša trenutna životna faza u prvom planu.

Ako želite da svoju odluku zasnujete na stručnoj i objektivnoj analizi, rado ćemo vas podržati kroz:

besplatnu procenu vrednosti i analizu tržišta
profesionalnu prodaju i strukturisano savetovanje
digitalne alate, poput virtuelnih razgledanja
pristup proverenim partnerima za finansiranje, renoviranje, pravna pitanja i notarske usluge

A ukoliko aktivno tražite nekretninu: kod NESTOR-a dobijate višejezično savetovanje i sadržaje – prilagođene međunarodnom karakteru grada kao što je Beč, sa raznovrsnom publikom kupaca i zakupaca.