Покупать или арендовать в Вене: помощь в принятии решения, финансирование и обновления законодательства об аренде

В нашей предыдущей публикации мы объяснили, почему рынок недвижимости Вены стабилизировался после турбулентных лет и почему многие эксперты рассматривают 2026 год как этап нормализации.

Сегодня мы обращаемся к практическому вопросу, который чаще всего звучит в нашей ежедневной консультационной работе: Покупать или арендовать?
И не менее важно: Какие новые нормы арендного права, а также финансовые и ремонтные условия необходимо учитывать перед принятием решения?

Если вынести из этой статьи одну ключевую мысль, то она следующая: рынок больше не является универсальным для всех. Две квартиры в одном и том же районе могут в 2026 году существенно отличаться — в зависимости от возможностей финансирования, уровня энергоэффективности и правовых условий (например, договор аренды, механизм индексации), применимых к вашей ситуации.

Почему вопрос «Покупать или арендовать?» особенно актуален именно сейчас

В настоящее время совпадают три важных фактора:

Во-первых: Финансирование вновь стало более предсказуемым по сравнению с периодом резких процентных скачков. В конце 2025 года показатель, близкий к данным центрального банка, составлял около 3,4 % по новым жилищным кредитам. Это не конкретное банковское предложение, но реалистичный ориентир, свидетельствующий о том, что одобрение кредитов снова стало более вероятным.

Во-вторых: Цены на недвижимость и инфляция движутся не параллельно. В Вене индекс цен на жилую недвижимость в 2025 году снова показал номинальный рост в совокупном сегменте, тогда как среднегодовая инфляция была выше. Это объясняет, почему качественные объекты сохраняют стабильность или растут в цене, а объекты, требующие модернизации, по-прежнему предоставляют пространство для переговоров.

В-третьих: Предложение остается структурно ограниченным. Официальные данные по завершению строительства показывают значительное снижение количества новых жилых единиц в Австрии. Прогнозы также указывают на низкий уровень ввода новостроек в Вене. Эта структурная ограниченность оказывает долгосрочное давление как на рынок покупки, так и на рынок аренды.

Покупка: три проверки, которые действительно важны в 2026 году

Покупка — это не только вопрос цены, но прежде всего вопрос оценки рисков. Три ключевые проверки помогают избежать ошибочных решений:

1. Проверка финансирования (реалистичный подход вместо чрезмерного оптимизма)

Многие покупатели по-прежнему ориентируются на прежние правила кредитования. Важно учитывать, что обязательное регулирование KIM-V завершило действие 30 июня 2025 года. В то же время надзорные органы подчеркнули, что стандарты ответственного кредитования сохраняются — однако с большей гибкостью в рамках системы рекомендаций.

На практике это означает, что банки по-прежнему тщательно оценивают собственный капитал заемщика, платежеспособность и срок кредитования.

2. Энергетическая проверка (сохранение стоимости и эксплуатационные расходы)

При покупке — так же как и при сдаче в аренду — энергетический сертификат является обязательным по закону. Соответствующие показатели должны быть указаны в объявлении и переданы покупателю или арендатору.

Рекомендуется рассматривать энергетический сертификат не просто как формальность, а как стратегический инструмент:
Каков показатель теплопотребления? Какие коэффициенты энергоэффективности? И какое влияние это оказывает на будущие расходы и долгосрочную стоимость объекта?

3. Проверка модернизации и субсидий (что реально можно профинансировать?)

Актуальность информации в 2026 году имеет решающее значение. Федеральная программа поддержки модернизации («Sanierungsbonus») была закрыта для новых заявок с 2 февраля 2026 года. Согласно официальной информации, новые меры в целом возможны только в сфере замены отопительных систем.

Поэтому при планировании термомодернизации необходимо тщательно проверить, какие федеральные и региональные программы поддержки остаются доступными.

Параллельно в Вене продолжают действовать городские программы поддержки энергоэффективной модернизации с четко определенными условиями и максимальными суммами финансирования. Для собственников зачастую выгоднее планировать модернизацию стратегически (энергоэффективность, комфорт, сохранение стоимости), а не ограничиваться косметическим ремонтом.

Аренда: что изменилось с начала года — и почему это важно для инвесторов

Арендаторы, естественно, обращают внимание на ежемесячную плату. В 2026 году также важно понимать, каким образом может индексироваться арендная плата.

С 1 января 2026 года действуют новые правила индексации. Введена единая модель расчета, а повышение арендной платы на основании индексных положений допускается, как правило, только один раз в год в фиксированную дату. Кроме того, размер повышения ограничен законом. В строго регулируемом сегменте установлены особенно низкие предельные значения на ближайшие годы. Эти изменения затрагивают и многие действующие договоры аренды.

Для арендаторов это означает большую предсказуемость и меньше неожиданных повышений.

Для собственников и инвесторов — более регулируемые денежные потоки. При оценке инвестиционной недвижимости становится особенно важным определить, к какому сегменту аренды относится объект и какой уровень индексации допустим в реальности.

Специфика Вены: энергетическое планирование становится стратегическим фактором недвижимости

Вена поставила цель достижения климатической нейтральности к 2040 году. В определенных зонах климатической защиты новые здания обязаны использовать возобновляемые источники тепла или централизованное теплоснабжение; применение ископаемого топлива запрещено.

Для решения о покупке это означает, что система отопления, возможность подключения и среднесрочное планирование теплоснабжения в конкретном районе — это не просто технические детали, а ключевые факторы сохранения стоимости.

Программы перехода и субсидирования, такие как премия за декарбонизацию, также имеют практическое значение, особенно при полном отказе от газового отопления.

Вывод: лучшее решение — то, которое соответствует вашему временно́му горизонту

Покупка может быть оправданной, если финансирование, энергетическое качество и состояние объекта согласованы между собой — и если ваш временной горизонт реалистичен.
Аренда может быть более подходящим вариантом, если приоритетом являются гибкость, предсказуемые расходы и текущий жизненный этап.

Если вы хотите принять решение на основе профессионального анализа, мы готовы поддержать вас:

• бесплатной оценкой стоимости и анализом рынка

• профессиональным сопровождением продажи и структурированной консультацией

• цифровыми инструментами, включая виртуальные просмотры

• доступом к проверенным партнерам в сфере финансирования, модернизации, права и нотариальных услуг

Если вы находитесь в активном поиске недвижимости: в NESTOR вы получаете консультации и материалы на нескольких языках — что соответствует международному характеру Вены и разнообразной аудитории покупателей и арендаторов.