Купувати чи орендувати у Відні: допомога у прийнятті рішення, фінансування та оновлення законодавства про оренду - NESTOR

У нашій попередній статті ми пояснили, чому ринок нерухомості у Відні стабілізувався після турбулентних років і чому багато експертів розглядають 2026 рік як фазу нормалізації.

Сьогодні ми зосередимося на практичному питанні, яке найчастіше чуємо під час щоденних консультацій: Купувати чи орендувати?
І не менш важливо: Які нові правила у сфері орендного права, а також фінансові та ремонтні умови слід знати перед прийняттям рішення?

Якщо ви винесете з цієї статті лише одну ключову думку, нехай це буде таке: ринок більше не є «однаковим для всіх». Дві квартири в одному й тому ж районі у 2026 році можуть суттєво відрізнятися — залежно від можливості фінансування, енергоефективності та правових умов (наприклад, договір оренди, індексація орендної плати), які застосовуються до вашої ситуації.

Чому питання «Купувати чи орендувати?» особливо актуальне саме зараз

Наразі збігаються три важливі тенденції:

По-перше: Фінансування знову стало більш передбачуваним порівняно з періодом найсильніших відсоткових шоків. Наприкінці 2025 року показник, наближений до центрального банку, демонстрував рівень близько 3,4 % для нових житлових кредитів. Це не конкретна банківська пропозиція, але реалістичний орієнтир, що свідчить про те, що рішення щодо кредитування знову приймаються частіше.

По-друге: Ціни на нерухомість та інфляція не рухаються паралельно. У Відні індекс цін на житлову нерухомість у 2025 році знову показав номінальне зростання в загальному сегменті, тоді як середньорічна інфляція була вищою. Це пояснює, чому якісні об’єкти можуть залишатися стабільними або зростати в ціні, тоді як об’єкти з потребою в ремонті залишають простір для переговорів.

По-третє: Пропозиція залишається структурно обмеженою. Офіційні дані свідчать про значне скорочення кількості нових житлових об’єктів в Австрії. Прогнози також передбачають низькі обсяги завершення новобудов у Відні. Цей фактор створює довгостроковий тиск як на ринок купівлі, так і на ринок оренди.

Купівля: три перевірки, які справді важливі у 2026 році

Купівля — це не лише питання ціни, а передусім питання ризику. Три перевірки допоможуть уникнути помилкових рішень:

1. Перевірка фінансування (реалістичність замість оптимізму)

Багато покупців досі орієнтуються на попередні правила кредитування. Важливо знати: обов’язкове регулювання KIM-V завершило дію 30 червня 2025 року. Водночас наглядові органи наголосили, що стандарти відповідального кредитування залишаються чинними — але з більшою гнучкістю в межах рекомендаційної системи.

На практиці це означає: банки й надалі ретельно перевіряють власний капітал, платоспроможність та строк кредиту.

2. Енергетична перевірка (збереження вартості та експлуатаційні витрати)

Під час купівлі — як і при здачі в оренду — енергетичний сертифікат є обов’язковим за законом. Основні показники мають бути зазначені в оголошенні та передані покупцеві або орендарю.

Рекомендується розглядати цей документ не лише як формальність, а як стратегічний інструмент:
Який рівень теплових втрат? Які показники енергоефективності? І що це означає для майбутніх витрат та довгострокової вартості об’єкта?

3. Перевірка ремонту та субсидій (що реально профінансувати?)

У 2026 році актуальність інформації має особливе значення. Федеральна програма підтримки ремонту («Sanierungsbonus») була закрита для нових заяв із 2 лютого 2026 року. Згідно з офіційними повідомленнями, нові заходи можливі переважно лише у сфері заміни системи опалення.

Тому перед плануванням термомодернізації необхідно ретельно перевірити, які федеральні та регіональні програми підтримки залишаються доступними.

Водночас у Відні продовжують діяти міські програми підтримки енергоефективної модернізації з чітко визначеними умовами та максимальними сумами фінансування. Для власників часто доцільніше стратегічно планувати модернізацію (енергоефективність, комфорт, збереження вартості), ніж обмежуватися косметичним ремонтом.

Оренда: що змінилося з початку року — і чому це важливо для інвесторів

Орендарі, зрозуміло, звертають увагу на щомісячну плату. У 2026 році також важливо розуміти, як саме може індексуватися орендна плата.

З 1 січня 2026 року діють нові правила індексації. Запроваджено єдину модель розрахунку, а підвищення орендної плати на основі індексаційних положень дозволяється, як правило, лише один раз на рік у фіксовану дату. Крім того, розмір підвищення обмежений законом. У суворо регульованому сегменті діють особливо низькі граничні показники на найближчі роки. Ці зміни стосуються також багатьох чинних договорів.

Для орендарів це означає більшу передбачуваність і менше несподіваних підвищень.

Для власників та інвесторів це означає більш регульовані грошові потоки. При оцінці інвестиційної нерухомості стає особливо важливим визначити, який режим орендної плати застосовується та який рівень індексації реально дозволений.

Специфіка Відня: енергетичне планування стає стратегічним фактором нерухомості

Відень поставив за мету досягти кліматичної нейтральності до 2040 року. У визначених зонах захисту клімату нові будівлі повинні використовувати відновлювані джерела тепла або централізоване теплопостачання; використання викопного палива заборонене.

Для покупців це означає, що система опалення, можливість підключення та середньострокове планування теплопостачання в районі є не просто технічними деталями, а важливими факторами довгострокового збереження вартості.

Також практичне значення мають програми підтримки переходу, зокрема премія за декарбонізацію, особливо у випадках повної відмови від газового опалення.

Висновок: найкраще рішення — те, що відповідає вашому часовому горизонту

Купівля може бути доцільною, якщо фінансування, енергоефективність і стан об’єкта узгоджуються — і якщо ваш часовий горизонт є реалістичним.
Оренда може бути кращим вибором, якщо пріоритетом є гнучкість, передбачувані витрати та ваша поточна життєва ситуація.

Якщо ви бажаєте прийняти рішення на основі професійного аналізу, ми радо підтримаємо вас:

безкоштовною оцінкою вартості та аналізом ринку
професійним супроводом продажу та консультацією
цифровими інструментами, зокрема віртуальними переглядами
доступом до перевірених партнерів у сфері фінансування, ремонту, права та нотаріальних послуг

Якщо ви активно шукаєте нерухомість: у NESTOR ви отримуєте консультації та матеріали кількома мовами — відповідно до міжнародного характеру Відня з його різноманітною аудиторією покупців і орендарів.