Kúpiť alebo prenajať vo Viedni: pomoc pri rozhodovaní, financovanie a aktualizácie nájomného práva

V našom predchádzajúcom článku sme vysvetlili, prečo sa realitný trh vo Viedni po turbulentných rokoch stabilizoval a prečo mnohí odborníci považujú rok 2026 za fázu normalizácie.

Dnes sa venujeme praktickej otázke, ktorú v našom každodennom poradenstve počúvame najčastejšie: Kúpiť alebo prenajať?
A rovnako dôležité: Aké nové pravidlá v oblasti nájomného práva, ako aj podmienky financovania a rekonštrukcie by ste mali poznať pred tým, ako sa rozhodnete?

Ak si z tohto článku odnesiete len jednu hlavnú myšlienku, nech je to táto: trh už nie je „one size fits all“. Dva byty v tej istej mestskej časti sa môžu v roku 2026 výrazne líšiť – v závislosti od možností financovania, energetickej efektívnosti a právneho rámca (napr. nájomná zmluva, valorizácia nájomného), ktorý sa vzťahuje na vašu individuálnu situáciu.

Prečo je otázka „Kúpiť alebo prenajať?“ práve teraz mimoriadne aktuálna

V súčasnosti sa stretávajú tri dôležité faktory:

Po prvé: Financovanie je opäť predvídateľnejšie ako počas obdobia najvýraznejších úrokových šokov. Ku koncu roka 2025 sa ukazovateľ blízky centrálnej banke pohyboval pri nových úveroch na bývanie približne na úrovni 3,4 %. Nejde o konkrétnu bankovú ponuku, ale o realistický orientačný rámec, ktorý naznačuje, že schvaľovanie úverov je opäť častejšie možné.

Po druhé: Ceny nehnuteľností a inflácia sa nevyvíjajú paralelne. Vo Viedni zaznamenal index cien rezidenčných nehnuteľností v roku 2025 opätovný nominálny rast, zatiaľ čo priemerná ročná inflácia bola vyššia. To vysvetľuje, prečo kvalitné nehnuteľnosti zostávajú stabilné alebo zhodnocujú, zatiaľ čo pri objektoch vyžadujúcich rekonštrukciu stále existuje priestor na vyjednávanie.

Po tretie: Ponuka zostáva štrukturálne obmedzená. Oficiálne údaje o dokončených stavbách ukazujú výrazný pokles nových bytových jednotiek v Rakúsku. Prognózy zároveň naznačujú, že aj vo Viedni zostane počet novostavieb nízky. Táto situácia vytvára dlhodobý tlak na rozhodovanie pri kúpe aj prenájme.

Kúpa: tri kontroly, ktoré sú v roku 2026 skutočne rozhodujúce

Kúpa nie je len otázkou ceny – ale predovšetkým otázkou rizika. Tri kontroly pomáhajú predísť nesprávnym rozhodnutiam:

1. Kontrola financovania (realisticky, nie optimisticky)

Mnohí záujemcovia sa ešte stále riadia staršími pravidlami poskytovania úverov. Je dôležité vedieť, že záväzná regulácia KIM-V skončila 30. júna 2025. Zároveň dohľadové orgány zdôraznili, že sa naďalej očakávajú zodpovedné štandardy úverovania – avšak s väčšou flexibilitou v rámci odporúčaní.

V praxi to znamená, že banky naďalej dôkladne preverujú vlastné zdroje, schopnosť splácania a dobu splatnosti úveru.

2. Energetická kontrola (stabilita hodnoty a prevádzkové náklady)

Pri kúpe – rovnako ako pri prenájme – je energetický certifikát zákonnou povinnosťou. Relevantné ukazovatele musia byť uvedené v inzeráte a odovzdané pri predaji alebo prenájme.

Odporúča sa vnímať energetický certifikát nielen ako formálny dokument, ale ako strategický nástroj:
Aká je potreba tepla na vykurovanie? Aké sú ukazovatele energetickej efektívnosti? A čo to znamená pre budúce náklady a dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti?

3. Kontrola rekonštrukcie a dotácií (čo je reálne financovateľné?)

Aktuálnosť informácií je v roku 2026 zásadná. Federálny program „Sanierungsbonus“ bol pre nové registrácie uzavretý od 2. februára 2026. Podľa oficiálnych informácií sú nové opatrenia vo všeobecnosti možné len v oblasti výmeny vykurovacích systémov.

Preto je pri plánovaní tepelnej rekonštrukcie nevyhnutné starostlivo preveriť, ktoré federálne a regionálne dotačné programy sú ešte dostupné.

Súčasne vo Viedni naďalej existujú mestské podporné programy pre energetickú modernizáciu s jasne definovanými podmienkami a maximálnymi sumami podpory. Pre vlastníkov je často výhodnejšie plánovať rekonštrukciu strategicky (energetická efektívnosť, komfort, zachovanie hodnoty) než realizovať len kozmetické úpravy.

Prenájom: čo sa zmenilo od začiatku roka – a prečo je to dôležité aj pre investorov

Nájomníci sa prirodzene zameriavajú na mesačné náklady. V roku 2026 je však rovnako dôležité porozumieť, ako môže byť nájomné valorizované.

Od 1. januára 2026 platia nové pravidlá valorizácie nájomného. Zavedený bol jednotný výpočtový model a úpravy nájomného na základe indexačných doložiek sú vo všeobecnosti možné len raz ročne k pevnému dátumu. Okrem toho je výška zvýšenia zákonne obmedzená. V prísne regulovanom segmente platia pre nasledujúce roky obzvlášť nízke maximálne limity. Tieto zmeny sa vo veľkej miere týkajú aj existujúcich nájomných zmlúv.

Pre nájomníkov to znamená väčšiu predvídateľnosť a menej nečakaných zvýšení.

Pre vlastníkov a investorov to znamená viac regulované cash flow. Pri hodnotení investičnej nehnuteľnosti je preto ešte dôležitejšie určiť, aký režim nájomného sa uplatňuje a aká úroveň valorizácie je reálne povolená.

Špecifikum Viedne: energetické plánovanie ako strategický faktor nehnuteľností

Viedeň si stanovila cieľ dosiahnuť klimatickú neutralitu do roku 2040. V určených klimatických zónach musia nové budovy využívať obnoviteľné zdroje energie alebo centrálne zásobovanie teplom; fosílne palivá sú zakázané.

Pri rozhodovaní o kúpe to znamená, že vykurovací systém, možnosti pripojenia a strednodobé plánovanie dodávok tepla v konkrétnej štvrti už nie sú len technickými detailmi, ale kľúčovými faktormi zachovania hodnoty.

Relevantné sú aj podporné programy pre dekarbonizáciu, najmä pri úplnom prechode z plynového vykurovania na alternatívne zdroje.

Záver: Najlepšie rozhodnutie je to, ktoré zodpovedá vášmu časovému horizontu

Kúpa môže byť rozumná, ak financovanie, energetická kvalita a stav nehnuteľnosti navzájom zodpovedajú – a ak je váš časový horizont realistický.
Prenájom môže byť vhodnejší, ak sú prioritou flexibilita, predvídateľné náklady a aktuálna životná fáza.

Ak chcete svoje rozhodnutie postaviť na odbornom základe, radi vás podporíme prostredníctvom:

• bezplatného odhadu hodnoty a analýzy trhu

• profesionálnej prezentácie a štruktúrovaného poradenstva

• digitálnych nástrojov, ako sú virtuálne obhliadky

• prístupu k overeným partnerom v oblasti financovania, rekonštrukcie, práva a notárskych služieb

Ak aktívne hľadáte nehnuteľnosť: v NESTOR získate poradenstvo a informácie vo viacerých jazykoch – v súlade s medzinárodným charakterom Viedne a jej rozmanitým publikom kupujúcich a nájomníkov.